L'amministratore di condominio che, in regime di prorogatio, effettua bonifici o prelievi dal conto corrente condominiale a proprio favore a titolo di compenso, risponde del reato di appropriazione indebita (Art. 646 ".".).

Questa condotta è considerata penalmente rilevante per l'orientamento consolidato della giurisprudenza, sia civile che penale.

La prorogatio e il diritto al compenso (aspetto civile)

La premessa fondamentale è che l'amministratore in regime di prorogatio imperii (cioè, l'amministratore il cui mandato è scaduto ma che continua a esercitare i poteri per gli atti urgenti in attesa del subentro del nuovo) non ha diritto ad alcun compenso per le attività svolte in tale periodo, con la sola eccezione del rimborso delle eventuali anticipazioni sostenute (ai sensi dell'art. 1720 c.c. sul mandato).

La Suprema Corte, con ordinanza n. 12120 del 17 maggio 2018, ha chiarito che il permanere dei poteri di gestione per il compimento degli atti urgenti non dà diritto a un compenso ulteriore, perché l'ultrattività del mandato non si estende al rapporto contrattuale di base, che è cessato.

La configurazione del reato di appropriazione indebita (aspetto penale)

Quando l'amministratore si auto-liquida un compenso non dovuto, pone in essere un atto che integra il reato di appropriazione indebita.

La ratio giuridica: possesso legittimo con vincolo di destinazione: l'amministratore ha la disponibilità del denaro condominiale (possesso legittimo) in forza del suo incarico (anche se scaduto), ma tale denaro è vincolato al soddisfacimento delle spese comuni e degli obblighi del condominio.

Inversione del titolo del possesso: prelevare o bonificare somme a proprio favore a titolo di compenso non dovuto (perché l'incarico retribuito è scaduto) costituisce una distrazione del denaro dalla sua finalità istituzionale e un'appropriazione uti dominus (come se fosse proprio).

Avv. Corrado Loscalzo

Castellammare di Stabia (NA)

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