Un
condominio si definisce "minimo" se composto da
due soli proprietari/condomini, requisito "minimo", per l'appunto, affinché sorga un
condominio, ovvero la comunione sulle parti e beni che restano comuni in quanto al servizio delle unità immobiliari private.
Tuttavia, nella prassi, la disciplina del
condominio minimo viene applicata anche al "piccolo
condominio", ovvero a quell'edificio composto da
un numero
non superiore a otto condòmini, soglia oltre la quale diviene obbligatorio nominare un amministratore.
Lo stabilisce il
codice civile che, all'art. 1129, precisa che, quando i condomini siano 9 o più, diviene indispensabile la
nomina di un amministratore, che dovrà essere effettuata dall'assemblea o, qualora questa non vi provveda, dall'autorità giudiziaria. Sotto tale soglia (8 proprietari o meno), dunque, la nomina dell'amministratore
non è obbligatoria, ma solo facoltativa.
Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del
condominio si determina
automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in
proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del
frazionamento.Al pari di qualsiasi altro
Condominio, anche il
condominio minimo, come normalmente avviene, si costituisce in via automatica e senza necessità di una
delibera assembleare o di atto formale, qualora
nell'edificio vi siano almeno due condomini, ovvero due proprietari o due unità immobiliari.
La prima peculiarità del
condominio minimo, dunque, è quella della
non obbligatorietà della nomina di un amministratore: si tratta di una scelta facoltativa, rimessa ai proprietari che potranno decidere di farlo oppure no.
Per quanto riguarda le
altre regole, anche al
condominio minimo si applicano le norme del
codice civile che valgono per quello ordinario, ad esempio quelle in materia di ripartizione delle spese, millesimi e pagamento delle spese, organizzazione interna e così via.
Tale assunto è
stato confermato dalla
Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, nella
sentenza n. 2046/2006, risolvendo un dibattito giurisprudenziale e dottrinale, ha chiarito che la disciplina del
condominio di edifici (e non quella sulla comunione), prevista dal
codice civile, trova applicazione anche in caso di
condominio minimo, cioè di
condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni
Ancora, nel
condominio minino non risulta indispensabile neppure
approvare un regolamento poiché, ex art. 1138 del
codice civile, questo deve essere formulato quando in un edificio il numero dei condomini sia superiore a 10.
Pertanto tutte queste circostanze, ad esempio il fatto che i condomini non provvedono a riunirsi, non approvino un regolamento né nominino un amministratore, non influiscono sull'automatica applicazione, anche al
condominio minimo, delle norme previste in via ordinaria dal
codice civile.
Anche nei piccoli condomini (composti da almeno due proprietari), per la ripartizione delle spese per le parti comuni si applicheranno le
tabelle millesimali.
La giurisprudenza ha ritenuto che, anche per i condomini minimi, queste siano obbligatorie. D'altronde, ben possono rilevare dei valori differenti dalla metà, che giustificano, quindi una diversa ripartizione delle spese (cfr. sent. Tribunale di Trapani, 28 febbraio 2018).
Più di recente segnaliamo invece la
sentenza della Corte di Cassazione n. 9280/2018: in tale
sentenza, tra l'altro, è
stato affermato che nei casi in cui le
tabelle millesimali manchino, il giudice dovrà anche solo incidentalmente, cioè ai soli fini del giudizio, individuare il valore delle
proprietà dei condomini obbligati al pagamento."
Anche in un
condominio c.d. minimo, le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune dovranno essere oggetto di regolare
delibera, adottata previa rituale convocazione dell'assemblea condominiale.
Con riguardo al
funzionamento dell'assemblea (costituzione, validità delle delibere, ecc.), nel condominio minimo valgono le stesse regole del condominio ordinario, con i necessari adeguamenti. Ad esempio, se il
codice civile prescrive la regola della
maggioranza per le delibere assembleari, in presenza di due soli condomini sarà indispensabile raggiungere l'unanimità.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione (sent. n. 5329/2017) chiarendo che nel condominio cd. minimo le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché l'assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all'unanimità).
In caso di stallo, ovvero qualora non si riesca a raggiungere l'unanimità, sarà necessario fare ricorso al giudice. L'art. 1105 del
codice civile, infatti, stabilisce che "se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita,
ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria" che provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
