di Valeria Zeppilli Spesso i cortili condominiali sono adibiti ad aree di parcheggio; altrettanto spesso, per, i posti auto disponibili non bastano per tutti. Da qui i frequenti conflitti tra vicini di casa su chi abbia diritto di parcheggiare e chi no.

Vediamo quindi cosa dice il nostro ordinamento in proposito:

Indice:

Il silenzio del codice civile sui posti auto

Il codice civile non detta nessuna norma specifica sulla gestione dei posti auto in condominio, n una regolamentazione in proposito si rinviene in altre fonti normative. Di conseguenza, l'unico strumento per dirimere le controversie sul punto quello di applicare in via analogica le altre norme che disciplinano il condominio, anche avvalendosi del contributo della giurisprudenza.

Secondo quanto previsto dall'articolo 1117 del codice civile, le aree destinate a parcheggio rientrano tra i beni che sono oggetto di propriet comune dei proprietari delle singole unit immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo.

Su di esse, pertanto, ciascun condomino ha un diritto al quale non pu rinunciare e che proporzionale al valore dell'unit immobiliare che gli appartiene, salvo che il titolo non disponga diversamente.

Turnazione dei posti auto

La natura del parcheggio quale bene comune condominiale fa s che non sia possibile che solo alcuni condomini godano dei posti auto estromettendo gli altri. In tal caso, infatti, si procederebbe a un'illegittima limitazione dell'uso e del godimento spettante a ciascun proprietario sul parcheggio.

Tuttavia, l'articolo 1130 del codice civile attribuisce all'amministratore, tra gli altri, il compito di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini".

Di conseguenza, se sorgono contestazioni per l'assenza di posti auto per tutti gli abitanti del condominio si deve procedere all'individuazione di sistemi di turnazione che permettano a tutti di godere adeguatamente dei posti auto comuni, senza estromettere nessuno (sulla necessit di prevedere delle turnazioni v., ad esempio, Tribunale di Roma, sentenza numero 16154/2015).

Limitazioni dei posti auto

Eventuali limitazioni sono possibili solo all'unanimit, mediante l'introduzione di una disposizione specifica all'interno del regolamento condominiale.

Non invece possibile escludere qualcuno con una "normale" delibera. Sul punto si veda, ad esempio, quanto sancito dalla Corte di cassazione nella sentenza numero 23660/2016, che ha chiarito che deve considerarsi nulla una delibera condominiale che escluda i titolari dei locali commerciali dalla delimitazione di posti auto nel cortile comune, riservandola ai soli proprietari delle unit immobiliari a uso abitativo. In tal modo, infatti, si procede a un'assegnazione individuale a uso esclusivo di parti di un'area a uso comune, impedendone il godimento da parte di alcuni condomini.

La natura di bene comune condominiale assegnata dal codice civile alle aree destinate a parcheggio comporta, inoltre, che su di esso vantano i medesimi diritti tutti i proprietari anche a prescindere dalla loro residenza.

Il che vuol dire che coloro che risiedono nell'edificio condominiale, laddove i posti auto siano insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini, non possono decidere di escludere dal loro godimento coloro che risiedono altrove. Da nessuna parte, infatti, si fa riferimento al criterio della residenza per poter godere dei posti auto condominiali.

Casomai, se l'appartamento dato in affitto a terzi, saranno locatore e conduttore a contendersi il posto e a decidere come ripartire tra di loro il diritto a utilizzare l'area condominiale adibita a parcheggio.

L'usucapione del posto auto

Se un condomino lascia per venti anni consecutivi la propria auto su un determinato posto auto condominiale pu tuttavia usucapirlo, ma solo a determinate condizioni.

A tal fine, infatti, non basta essersi limitati a usare sempre lo stesso parcheggio per tutto il tempo necessario all'usucapione, ma necessario che il posto sia stato in qualche modo delimitato, ad esempio con corde o paletti.

Infatti, il presupposto indispensabile perch si abbia possesso idoneo all'acquisto per usucapione che il godimento del posto auto sia avvenuto in maniera esclusiva e incompatibile con il possesso degli altri condomini. Non insomma sufficiente aver utilizzato lo spazio comune pi degli altri, ma indispensabile che i vicini di casa siano stati esclusi lecitamente da quel determinato parcheggio.

Sul punto si veda quanto sancito, ad esempio, dalla sentenza numero 3236/1984 della Corte di cassazione, ovverosia che ai fini dell'usucapione necessario il compimento di atti integranti un comportamento durevole che evidenzi il possesso esclusivo e animo domini sulla cosa, incompatibile con il compossesso degli altri condomini.