Consulenze & Diritti
Sei soddisfatto del servizio?
» Vai al sondaggio »
Non hai i permessi per votare! Accedi al sito o registrati.
La disciplina per la ripartizione delle spese comuni, l'utilit, la modifica dei criteri legali, le conseguenze e diritti dei condomini
Le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle (Cass. n. 2301/2001; conf. Cass. n. 16321/2016), mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformit dai criteri di cui all'art. 1123 c.c. (Cass. n. 6714/2010; conf. Cass. n. 3704/2011, 15523/2013).
Attribuzioni di cui all'art. 1135 cod. civ., n. 2 e n. 3: 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione.
La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per pi anni, pu assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volont di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e pu dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purch inequivoco dell'assemblea dei condomini (Cass. n. 3245/2009; conf. Cass. n. 13004/2013).
E' nulla, anche se assunta all'unanimit, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese e che costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 com. 2 cod. civ. (Cass. n. 5814/2016).
Prevede il com. 2 dell'art. 1120 del cod. civ.: Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
Pertanto, da considerarsi nulla, l'assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione all'uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. n. 11034/2016; conf. Cass. n. 1898/2017).
Ai sensi dell'art. 1421 cc. le azioni di nullit relative alle delibere condominiali possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla purch alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio non operando nel diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullit non pu farla valere (Cass. n. 9562/1997; conf. Cass. n. 5125/1993, Cass. n. 5814/2016).
Nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - pu ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben pi gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidariet passiva, conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri (Cass. n. 13631/2001).
Vai alla fonte della notizia https://www.studiocataldi.it/articoli/29955-condominio-modifica-dei-criteri-di-ripartizione-delle-spese-comuni.asp
Sei soddisfatto del servizio?