Notizie: Diritto civile

Avv. Pier Vincenzo Garofalo - La servit di passaggio viene definita: diritto reale di godimento su un bene altrui. Ti chiederai cosa significa ed in cosa consiste un diritto reale di godimento?

Servit di passaggio: diritto reale di godimento

Ebbene, il diritto si dice reale perch inerente alla "res". La parola res in latino significa cosa, quindi un diritto che riguarda una cosa, o meglio un bene materiale (ossia tangibile, es.: una macchina, un gioiello, una casa, un terreno etc.).

Il principale diritto reale nel nostro ordinamento giuridico certamente la propriet, che conferisce al titolare il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, cio con piene facolt e poteri, ma entro i limiti e nei modi indicati dalla legge [1].

La servit di passaggio rientra proprio tra questi limiti, in quanto attribuisce un potere di utilizzo a pieno titolo della cosa di propriet di un'altra persona. Dunque se hai un diritto di passaggio sul fondo del vicino, questi non pu impedirtelo.

Perch le servit sono dette prediali?

Il termine prediale deriva anch'esso dal latino "praedium", vale a dire fondo, terreno. La definizione non priva di conseguenze. Difatti, il vantaggio nella servit si riferisce solo ed esclusivamente al tuo terreno, e non pu risolversi in un mero beneficio personale che magari puoi trarre con il riconoscimento di questo diritto. Il fondo del vicino che subisce la limitazione detto servente, il tuo che invece trae vantaggio da questa situazione detto dominate. Pertanto, se hai in mente di chiedere o pretendere di parcheggiare sul terreno di propriet del tuo vicino per una mera questione di comodit personale, puoi scordartelo.

Passiamo ora ad una analisi pi approfondita, ci ti permetter di capire meglio le servit ed in particolar modo la servit di passaggio.

Le servit prediali si distinguono in primis in volontarie e coattive. Quelle volontarie possono essere costituite per contratto o per testamento, quelle coattive sono espressamente indicate e regolamentate dal codice civile e dalle leggi speciali.

La servit di passaggio pu essere costituita dunque tanto volontariamente - magari raggiungendo un accordo con il proprietario del fondo confinante, che ti lascia passare sul suo terreno senza troppe storie o chiedendoti un'indennit - quanto coattivamente (servit legali).

Scrittura privata o atto pubblico

Se raggiungi un'intesa con il tuo vicino, ricordati quantomeno di formalizzarla su una scrittura privata, che ti consiglio vivamente di trascrivere al fine di renderla opponibile a terzi, cio a coloro che in futuro potrebbero vantare diritti sulla cosa. Tieni conto che se decidessi di non farlo ed il tuo vicino dovesse vendere il terreno - salvo il caso in cui l'accordo che ha raggiunto con te venisse menzionato espressamente nell'atto di compravendita - finiresti per perdere la servit.

In alternativa puoi andare dal notaio, per far redigere un atto pubblico.

Servit coattive

Ritornando alle servit coattive (legali), sappi che la legge ad imporre al proprietario del fondo vicino di farti passare, in assenza di una qualsiasi intesa, contro la sua stessa volont. Per non si costituiscono di diritto, ovvero senza ulteriori adempimenti. Occorre un provvedimento giudiziale, o meglio una sentenza (che ha carattere costitutivo, perch costituisce la servit, in cui sono stabilite le modalit di esercizio e l'indennizzo dovuto) oppure un atto dell'autorit amministrativa [2]. Le altre servit coattivenel nostro ordinamento giuridico sono: di acquedotto e di scarico, di elettrodotto e di passaggio di linee telefoniche, di appoggio o infissione di chiusa, di somministrazione coattiva di acqua a un edificio o a un fondo.

Servit per usucapione

Ai modi di costituzione sopraindicati se ne aggiungono altri (ma riguardano solo alcuni tipi di servit, in specie quelle apparenti, che ti illustrer in seguito):

- L'usucapione: possesso ultraventennale accompagnato da ulteriori requisiti;

- La destinazione del buon padre di famiglia (due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servit [3], esempio: lo scarico di acque, la condotta di scarico attraversa due fondi, originariamente appartenenti al medesimo proprietario).

Servit di passaggio coattiva: fondo intercluso

Il tuo fondo intercluso, cio circondato da terreni appartenenti ad altri proprietari, e non hai un'uscita sulla via pubblica, n tantomeno ti possibile procurarti un accesso ad essa, se non in maniera eccessivamente dispendiosa e gravosa (l'impedimento deriva dallo stato dei luoghi, per esempio la presenza di un non indifferente dislivello tra il tuo fondo e la via pubblica). Cosa fare?

Il nostro legislatore, diligentemente, ti d l'opportunit di ottenere il passaggio sul fondo vicino, per permetterti di mettere in coltivazione o comunque utilizzare il tuo fondo, che altrimenti sarebbe inservibile.

Sono dettate pure delle linee guida per la costruzione del passaggio, non puoi quindi scegliere di accedere da una parte piuttosto che da un'altra. previsto, infatti, un bilanciamento di interessi a tutela di ambedue i terreni. Ovviamente, il tuo interesse quello di percorre la via pi breve, quello del proprietario del fondo servente, quello di subire il minor danno possibile (vantaggio e svantaggio devono essere proporzionati l'uno all'altro). Addirittura, proprio in virt di quanto detto, l'accesso pu essere consentito pure mediante un sottopassaggio [4]. Al tuo vicino spetter un indennizzo, volto a ristorarlo per il deprezzamento del suo terreno e per il danno subito. L'indennizzo escluso solo se il tuo terreno fosse divenuto intercluso a seguito di una divisione o di una vendita [5].

Servit di passaggio carrabile

Mettiamo il caso che tu abbia un accesso pedonale, ma che le condizioni siano mutate e quindi sia insorta la necessit di attraversare il fondo del vicino con delle macchine agricole, o pi in generale con dei veicoli a trazione meccanica. palese che il mero diritto di passaggio pedonale non ti consente di attraversare il terreno del vicino con delle macchine. Epper, le disposizioni previste per il fondo intercluso, si applicano altres nel caso in cui si abbia l'esigenza di ampliare il passaggio ed accedere con i suddetti veicoli. Siamo difronte al cosiddetto ampliamento coattivo per passaggio carrabile. Non potrai comunque pretendere di costruire un'autostrada, essendo anche qui necessario bilanciare i rispettivi interessi. Le stesse regole valgono anche per accedere dal cortile o dal giardino del vicino? Non ti sembra di chiedere troppo? Ogni norma ha una sua logica, la servit di passaggio coattiva esclusa per: le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti. La ragione facilmente intuibile, il vincolo sarebbe eccessivamente gravoso.

Accesso a pubblica via inadatto

Se il tuo terreno non del tutto intercluso ed ha un accesso alla pubblica via, ma molto scomodo ed assolutamente inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo medesimo, oppure hai la necessit di ampliarlo, ma oggettivamente impossibile farlo, puoi rivolgerti all'autorit giudiziaria, che ti consentir di accedere dal fondo del vicino.

Il giudice ti conceder la servit solo quando sia riconosciuto che la tua richiesta risponde alle esigenze dell'agricoltura o dell'industria, oppure ad esigenze di accessibilit - di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap - degli edifici destinati ad uso abitativo [6].

Servit apparenti e non apparenti

Le servit si differenziano ulteriormente in: apparenti e non apparenti.

Le servit apparenti si contraddistinguono per la presenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (si pensi alla servit di acquedotto o di scolo di acque, in questi casi spesso ci sono delle tubature in evidenza che attraversano il fondo del vicino, senza che questi possa in qualche modo impedirlo; o anche alla servit di passaggio mediante sottopassaggio).

Il requisito dell'apparenza non sicuramente da intendere in senso stretto, e varia in base al contesto, agli usi, ai costumi ed alle consuetudini del posto, quindi una servit che nel tuo paese apparente, qualche chilometro pi avanti pu non esserlo, e viceversa.

La caratteristica principale delle servit non apparenti, invece, l'assenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio (esempio: servit di luce e aria, ma anche la servit di passaggio caratterizzata dalla solo presenza di un sentiero formatosi nel tempo).

Riassumendo, dunque, la servit di passaggio, concretamente pu atteggiarsi tanto a servit apparente, quanto a servit non apparente, e solo se apparente potr essere usucapita o acquisita per destinazione del buon padre di famiglia. Il requisito dell'apparenza in questa occasione, da intendersi in modo molto pi rigido e pregnante [7].

Servit positive e servit negative

In base al contenuto del peso imposto al fondo servente, abbiamo poi e le servit positive e quelle negative. La servit di passaggio rientra chiaramente nelle servit positive, in quanto ti conferisce il potere di passare sul terreno del tuo vicino. Pi in generale, pertanto, la servit detta positiva ogni qual volta consentito al proprietario del fondo dominante di compiere un'attivit che il titolare del fondo servente costretto a subire.

Viceversa, nelle servit negative, il proprietario del fondo servente limitato in una o pi delle sue facolt, consiste quindi in un non fare (non sopraelevare la propria casa), evidentemente queste servit non possono mai considerarsi apparenti, quindi non possono essere n usucapite n acquisite per destinazione del buon padre di famiglia.

Servit continue e servit discontinue

Nelle prime, non necessario il "fatto umano" (azione o comportamento che dir si voglia) perch vi sono delle opere permanenti per il loro esercizio (pensiamo alla servit di acquedotto, dove sono presenti delle condutture), nelle discontinue all'opposto necessaria un'azione (esemplificativamente prendiamo per l'ennesima il passaggio sul fondo). Ergo la servit di passaggio di norma discontinua, a meno che vi siano delle opere permanenti atte a consentire il passaggio, magari una strada asfaltata.

La predetta distinzione rilevante ai fini della prescrizione del diritto, che si estingue se non si esercita per 20 anni [8]. Se una servit discontinua (o negativa) la prescrizione inizia a decorrere dall'ultima attivit eseguita dall'uomo, nel caso di specie, dall'ultima camminata sul tuo fondo, se continua, il termine di prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui si cessato di esercitarla (nella servit di acquedotto, quando esso smette di essere in attivit).

Avv. Pier Vincenzo Garofalo
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[1] Art. 832 cod. civ.

[2] Art. 1032 cod. civ.

[3] Art. 1062 cod. civ.

[4] Art. 1051 cod. civ.

[5] Art. 1054 cod. civ.

[6] Corte Costituzionale 167/1999

[7] Cass., 11 febbraio 2009, n. 3389

[8] Art. 1073 cod. civ.